Bokföringsundersökning Skakar Svenska Hyresvärden SBB

Svenska tillsynsmyndigheterna har inlett en utredning om bokföringen hos fastighetsgruppen Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB), vilket adderar till utmaningarna för Skandinaviens skuldbelastade fastighetssektor.

Finansinspektionen meddelade på torsdagen att de undersöker om SBB har brutit mot bokföringsreglerna i sin årsredovisning för 2021 och om de "bör ingripa mot företaget".

Utredningen markerar den senaste utmaningen för den svenska hyresvärden, som redan överväger en uppdelning eller försäljning eftersom den står inför omedelbar omfinansiering av miljarder dollar i skulder.

Svenska myndigheter sa att utredningen skulle inkludera en granskning av hur SBB rapporterade värderingen av fastigheter i två av sina portföljer, liksom hur det bokförde tillgångsförvärv.

SBB svarade inte omedelbart på en begäran om kommentar.

Betygsbyråerna Fitch och S&P har nedgraderat SBB:s obligation till skräpstatus på grund av oro över dess betydande kortfristiga skuld. Bolaget meddelade i april att det var skyldigt 8 miljarder dollar, varav 15 procent behövde refinansieras nästa år, med ytterligare 22 procent året efter.

Aktierna i bolaget, grundat av den tidigare politikern Ilija Batljan, sjönk med cirka 11 procent i morgonhandeln i Stockholm, vilket innebär att deras förluster i år överstiger 80 procent. Batljan avgick som VD tidigare denna månad men är fortfarande en större aktieägare och styrelseledamot.

SBB:s obligationspriser var oförändrade vid nyheten men handlas med djupa rabatter på nominellt värde, med skulder som förfaller 2029 noterade till ungefär 61 cent per dollar på torsdagen.

Bolagets styrelse meddelade i slutet av förra månaden att dess strategiska översyn hade utökats till att omfatta en fullständig eller partiell försäljning av gruppen. De har anlitat JPMorgan och den svenska banken SEB för att agera rådgivare.

Skandinaviens fastighetssektor har framträtt som en särskild oro bland de europeiska marknaderna. Många företag i regionen har belastat sig med billigare kortfristiga skulder för att öka sina resultat men står nu inför en smärtsam uppgörelse när lånekostnaderna stiger.

SBB har attackerats av kortförsäljaren Fraser Perrings Viceroy Research, som förra året beskrev bolaget som en "skuldfinansierad upprullning av hyresreglerade tillgångar". SBB sa att rapporten innehöll "talrika och väsentliga fel, vilseledande antaganden och [gjorde] obefogade påståenden".

Gruppen står också inför tryck från några av sina fordringsägare. Bolaget mottog ett rättsligt hot från en amerikansk hedgefond denna månad, som hävdade att den pressade hyresvärden hade brutit mot en obligationsförbindelse som kommer att utlösa en default den 29 juni.

Den specialiserade skuldfonden anlitade den amerikanska advokatbyrån Cleary Gottlieb Steen & Hamilton för att skicka ett "brev före åtgärd", enligt personer som är bekanta med ärendet, som hävdade att bolaget hade ändrat sin finansiella rapportering för att kringgå ett brott mot villkoren för dess obligationer om räntetäckning. SBB har emellertid sagt att de tror att de överensstämmer med detta "täckningsförhållande".

Obligationerna som hedgefonden håller skrivs enligt engelsk lag, vilket öppnar för möjligheten att den kan lämna in ett krav mot hyresvärden i en London-domstol.

Andra fordringsägare tar ett mer försonligt tillvägagångssätt, med en separat grupp inklusive BlackRock som anlitar en annan grupp finansiella rådgivare för att förhandla med bolaget. SBB har också anlitat omstruktureringsrådgivaren Moelis för att hjälpa till med sina diskussioner med fordringsägare, enligt personer som är bekanta med ärendet.

Utöver SBB:s skulder lånade Batljan mot sin andel i bolaget genom ett personligt investeringsbolag, som förra månaden meddelade att det skulle "tillfälligt upphöra med räntebetalningar" på en del av sin skuld.

Batljans investeringsbolag meddelade denna vecka att det sålde en 21-procentig andel i det konkurrerande svenska fastighetsbolaget Logistea, i ett drag som tyder på det komplicerade trasslet av korsägande över hela den skandinaviska fastighetsmarknaden.